Рынок коммерческой недвижимости Московской области.2007

 

Если в Москве сформировался довольно многогранный рынок недвижимости, на котором представлены практически все сегменты - и офисная недвижимость, и торговая, и гостиничная, и складская (другой вопрос - являются ли это сектора однородно развитыми и почему, к примеру, в столице наблюдается серьезный дефицит гостиниц), то в Московской области наблюдается довольно серьезный перекос в сторону трех основных направлений коммерческой недвижимости: складской, гостиничной и торговой (причем, преимущественно, универмаги и уличная торговля).

 

Общие тенденции

 

Бесспорно, рынок недвижимости в Подмосковье бессмысленно рассматривать в отрыве от столичного рынка, поскольку влияние, которое оказывает Москва на регион очень сложно переоценить. Именно из-за близости к центру область волей-неволей вынуждена выступать в качестве плацдарма для развития именно столицы, предоставляя место для хранения товаров московских торговцев (в силу чего, и развивается семимильными шагами складская недвижимость) и пространство для экологически качественного проживания (поэтому активнейшим образом развивается коттеджное строительство и гостиничный сектор). Основной особенностью региона, является географическая близость к столице России. Это накладывает отпечаток на развитие области: по данным статистики, Московская область входит в пятерку наиболее динамично развивающихся регионов страны. С 2003 года у региона имеется довольно высокий рейтинг <В+> по оценкам независимых рейтинговых агентств и <Мооdys>.

По объему промышленного производства (в основном, это предприятия легкой и пищевой промышленности) область занимает четвертое место среди всех остальных регионов России. Что примечательно, по таким показателям, как оборот розничной торговли и строительству жилья регион уступает только столице. Это подтверждает мнение о том, что Московская область обладает великолепным потенциалом по росту экономики в будущем.

 

Земля

 

Особый разговор про подмосковную землю. Учитывая, что земельный участок - это основа основ любого объекта недвижимости, без широкого развития этого сектора не может развиваться никакой из сегментов недвижимости. К сожалению, методы, которыми приобретаются в собственность участки для строительства объектов не всегда являются образцом предпринимательской чистоты и чиновничьей неподкупности: громкие скандалы о якобы планируемом сносе домов у водной черты, и неприятности, которые доставляют девелоперам недовольные участники садово-дачных кооперативов, обнажили проблему законодательной и исполнительной власти в московской области.

Формально, рынок земельных участков делится на рынок перепродажи <первозданных> земельных участков и рынок купли-продажи участков <с улучшениями>. Если в первом случае в оборот вовлечены сельхозугодия и необорудованные для нормальной жизнедеятельности участки, то во втором случае предлагаются земельные участки, которые предназначены для застройки объектами недвижимости (к примеру, выведенные из категории сельхозземель в категорию земель, пригодных под индивидуальное жилищное строительство).

В последнее время наблюдается интересная тенденция: повышается спрос на земельные участки промышленного назначения на фоне стабилизации спроса на участки под застройку жилыми строениями. Аналитики Knight Frank оценивают <развесовку> этих видов спроса как 50%:50%. То есть на каждый требуемый гектар земли под застройку коттеджными поселками, участники рынка претендуют на гектар земли с промышленным назначением. Причем, что характерно, около 80% из этих земель требуются для логистических и складских помещений.

Стоимость земли, учитывая вышесказанное, величина довольно размытая: по оценкам специалистов, стоимость среднего земельного участка размером 15 соток в ближайшем Подмосковье сегодня составляет около 100 тыс. долл., средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД колеблется от 6 тыс. до 10 тыс. долл. Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье равна в среднем, без учета стоимости коммуникаций, 6 тыс. долл. и выше за сотку. В крупных земельных массивах, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, сотка стоит от 1–1,5 тыс. до 3–5 тыс. долл. и выше.

Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях на сегодняшний момент значительно дешевле, поэтому сегодня есть возможность приобрести очень крупный надел для строительства дальней дачи (1–5 га и более). Предложений участков менее 50 соток на рынке практически нет. Такие земельные участки, как правило, позволяют дать волю фантазии владельца. Стоимость сотки зависит от многих факторов: близости участка к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Кроме того, дороже оценивают земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства дальних дач категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодиям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, цена сотки земли, расположенной в большом удалении от Москвы, колеблется от 50–500 до 2–3,5 тыс. долл.

Особым спросом у клиентов пользуются земельные участки в 40-километровой зоне от МКАД. Престижными являются земли, расположенные в 20-километровой зоне от МКАД на западе Подмосковья — от Калужского до Волоколамского шоссе, высокий спрос существует и на земельные участки вблизи водоемов по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому направлениям.

 

Складская недвижимость

 

На сегодняшний день рынок складской недвижимости Московской области отличает острейший дефицит предложения. Под склады используются все более-менее походящие и даже не очень подходящие для этой цели помещения. В то же время растет спрос на качественные площади, где арендатору предложат индивидуальный режим хранения и обработки товара и снимут с него все заботы о товаре.

Основу предложения на складском рынке Подмосковья составляют объекты класса С и D. Как правило, это бывшие производственные помещения или ангары (утепленные и нет), с высокими потолками и асфальтовым или бетонным полом, иногда подвальные помещения. Оценить их точное количество крайне сложно. Это довольно закрытый и хаотичный сегмент, помещения часто сдаются на основании личного знакомства арендатора с собственником и далеко не всегда попадают в базы данных риелтеров. Объем площадей класса В также плохо поддается исчислению — в первую очередь, из-за множества спорных моментов в Классификации объектов складской недвижимости.

Спрос на этом рынке настолько велик, что арендаторов не смущают низкое качество помещений и отсутствие элементарных технических условий для хранения товаров.

По данным специализированного агентства недвижимости «Лига Про», наибольшим спросом пользуются теплые склады класса А и В, расположенные в пределах «бетонки» — первого бетонного кольца, а также небольшие (до500 кв. м) помещения, соответствующие классам В и С, в ближайшем Подмосковье. Высококачественные складские комплексы предоставляют арендаторам полный комплекс услуг, от обеспечения доставки товара на склад до полного управления товарооборотом клиента. Дополнительным плюсом станет нахождение рядом железнодорожной ветки, аэропорта или таможенного терминала. А наличие офисных помещений для сотрудников арендатора, оборудованных в соответствии с современными Стандартами, - требование, ставшее уже обязательным.

Крупные компании предпочитают аренде складских объектов приобретение их в собственность. Однако в данном случае речь идет о больших площадях. Сделки по покупке небольших помещений немногочисленны. Во-первых, предложение в этой категории сильно ограничено, а во вторых, на них далеко не всегда имеется полный пакет правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации сделки.

В сегменте складов классов А и В товар обычно принимают на ответственное хранение - такой режим является наиболее востребованным. «Просто стены» предпочитают арендовать компании, работающие с продукцией, требующей специального обращения и оборудования.

По состоянию на конец 2006 года уровень арендных ставок в классе А остановился на отметке 150-200 долл. США за 1 кв.м в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляла 120-150 долл. США. По данным Knight Frank, в первом квартале текущего года арендные ставки в складских комплексах класса А составляли $115-150 за квадратный метр, а в складах класса В- $100-120, для складов класса С - 40-100 долл. США за кв.м.

В 2006-2010 годах основное строительство будет вестись на Юге и Юго-востоке Москвы и Московской области.

 

Гостиничная недвижимость

 

Высокие темпы развития экономики региона создают новые рабочие места, а это приводит к тому, что рано или поздно люди задумываются об отдыхе. Учитывая, что по средней начисленной заработной плате и объему товарооборота Московская область находится на втором месте в стране после Москвы, можно сделать вывод, о том, что потенциал спроса на рекреационные услуги (так называются связанные с отдыхом услуги) довольно высок. Учитывая вышесказанное, основными клиентами гостиничных комплексов Московской области являются жители региона и близлежащих мест.

Как это не покажется парадоксальным, но на долю данного региона приходится около 20% всех туристических ресурсов страны, ежегодно в области отдыхают около 2 млн. человек и на этом рынке работают более 250 туристических компаний. Эти показатели сопоставимы с данными Краснодарского края, который традиционно считается одним из курортных центров России. Основные места расположение гостиниц в области - на севере, северо-западе и западе региона. Большое количество рекреационных объектов находится в окрестностях Звенигорода, Рузы, Наро-Фоминска и Дмитрова. Юго-восток практически для целей рекреации не используется, несмотря на насыщенность этих направлений дачными объектами: сказывается как классическое восприятие района как <немодного>, так и негативная экологическая обстановка.

Серьезным препятствием для широкомасштабного роста числа рекреационных объектов в Подмосковье является высокие темпы роста промышленного производства (в частности, строительство новых заводов, которые загрязняют окружающую среду), а также высокая стоимость земли: для создания дома отдыха <с нуля> необходим очень большой участок, который (если он есть) выгоднее продать под застройку коттеджных поселков.

По официальным данным, в настоящее время на рынке санаторно-курортных и гостиничных услуг в Московской области работают около 170 комплексов, количество номеров - более 15 тысяч, количество одновременных посетителей может достигать 34 тысяч человек.

На рынке гостинично-санаторных услуг наблюдается парадоксальная ситуация: курортов с 4-5 звездами всего около 10% от общего числа объектов, что является очень высоким значением (из 17 миллионов жителей московского региона по оценкам аналитиков пользоваться более-менее регулярно услугами высококлассных объектов рекреационной индустрии могут от силы 1-2%). Вместе с тем, около половины всех гостиничных объектов представляют собой низкоклассные (1-2 звезды) постсоветские дома отдыха и пансионаты, которые практически неспособны предоставить подобающий сервис и обладают чрезвычайно изношенной материально-технической базой.

Судя по всему, из-за проблем с выделением земли в последние годы новые объекты появлялись только в верхнем ценовом сегменте 4 и 5 звезд (от 160 до 325 долларов за номер за сутки). При этом, по оценкам экспертов, среднегодовые показатели загруженности превышают 60% - что является очень высоким показателем для сектора высококлассных услуг.

 

Торговая недвижимость

 

По оценкам экспертов, в скором времени сектор розничной торговли в Москве будет если не перенасыщенным, то уж точно не самым лакомым куском на рынке недвижимости: в столице открыто довольно много сетевых магазинов в форматах супер- и гипермаркетов, а также моллов.

В московской же области преимущественно рынок торговых площадей до недавнего времени развивался не очень цивилизованным путем: за исключением пост-советских универсамов подавляющее большинство торговых объектов было в форме ларьков, палаток и рынков. Вместе с тем, в последнее время наметилась тенденция выхода на рынок московской области крупнейших ритейлеров: такие компании, как <Мега>, <Спар>, <Паттерсон> и <Копейка> стремятся <застолбить> место на рынке с хорошим потенциалом покупательской способности населения. Справедливости ради, стоит заметить, что довольно часто ритейлеры развиваются через франчайзинговые схемы.

В целом, можно констатировать, что подмосковная коммерческая недвижимость имеет все шансы на бурный рост в самое ближайшее время, правда, рост этот не коснется офисных центров - все-таки, вотчиной деловой жизни остается столица, в то время, как в пригородах люди предпочитают жить и отдыхать.

 

Наверх