апостиль на медицинскую справку по низкой стоимости . сборные грузы ag-logistic.ru/sbornye-gruzy.html

Обзор рынка производственно-складской недвижимости г.Воронеж и Воронежской области

Источники:
www.foconsult.ru,
www.voronezh-gorod.ru,
www.realestate-inform.ru

У Воронежа выгодное транспортно-географическое положение. Через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом и Украиной, области Поволжья – с западными районами страны и странами нового зарубежья. Развита автомобильная и железнодорожная сеть, работает международный аэропорт «Воронеж».

Словом, есть все предпосылки для формирования сильного рынка логистики. Однако возможности эти пока реализованы в незначительной степени. Большая часть складских помещений в Воронеже располагается на территориях бывших промпредприятий и о классности этих объектов речи не идет. Современных же логистических комплексов, отвечающих мировым стандартам, в Воронеже всего два – это парк Direct Logistics (класс «А», I очередь – 23 000 кв.м, II очередь – 32 000 кв.м, ввод к эксплуатцию – II квартал 2010 года) и ЛК «Аэробус» (класс «А», 40 800 кв.м). Оба объекта находятся рядом друг с другом и непосредственно примыкают к трассе М4 «Дон» (район аэропорта).

Можно выделить еще несколько крупных комплексов: склад концерна «Сигма-опт» (заявленная категория – «А»-класс, ул. Новосибирская, 71), складской комплекс «Дивизион», (ул. 45-й Стрелковой дивизии, 259д, склад – 13 000 кв.м, открытая площадка – до 5000 кв.м). Значительную долю рынка занимают складские терминалы компании «ХимОптТорг».

Вместе со снижением оборотов продуктовых ритейлеров, основных арендаторов логоцентров, упал спрос и на сами помещения. Эксперты единодушны в том, что в России начало строительства новых складов без гарантий их заполняемости в ближайшие два-три года нецелесообразно – проблемы с арендаторами возникнут даже у существующих и достраиваемых комплексов. Между тем локальная ситуация на воронежском рынке не так критична. Регион испытывает дефицит в складах. А если Воронежская область станет одним из основных транзитных регионов, через которые будет проходить снабжение олимпиады 2014 года в Сочи, конъюнктура на местном рынке значительно улучшится.

Текущую ситуацию на воронежском рынке складской недвижимости нельзя назвать тяжелой. По словам девелоперов, качественными логистическими площадями регион не насыщен. В настоящее время активно функционируют в общей сложности 50 тыс. кв. м складов класса «А» и «В+», открытых для арендаторов. Речь в первую очередь идет о логистических комплексах ООО «Воронежская логистическая компания» (бренд Direct Logistics) и группы «Каскад», управляющей сетью терминалов в десяти регионах. Первый с проектной площадью складских и вспомогательных площадей в 100 тыс. кв. м, расположенный неподалеку от международного аэропорта «Воронеж», был частично запущен около года назад. Второй логоцентр с площадью складов 23,5 тыс. кв. м находится на юго-западном выезде из Воронежа.

Однако список качественных объектов складской недвижимости двумя названными комплексами не ограничивается. В Воронеже действует несколько небольших, но прекрасно оснащенных логоцентров. Они вполне соответствуют классу «А». Вместе с тем, большинство подобных объектов не являются открытыми для сторонних арендаторов. Предприниматели и ряд торговых сетей строят такие терминалы для собственного бизнеса, и только небольшие куски площадей, по 3 тыс. кв. м, сдаются на сторону. Но, далеко не все подобные комплексы можно отнести к высшей категории. Одним из важнейших факторов при оценке любого объекта коммерческой недвижимости является его расположение и приспособленность под профильную деятельность. Многие закрытые склады, к примеру, перепрофилированы из цехов промышленных предприятий и находятся далеко не в самом выгодном месте.

Как бы то ни было, местные эксперты и участники рынка отмечают, что все свободно сдающиеся в аренду качественные терминалы в настоящее время практически полностью заняты арендаторами. Однако ситуацию может изменить введение в эксплуатацию новых объектов, которые сейчас находятся в завершающей стадии строительства. Наибольшие ожидания связаны с логоцентром «Аэробус» класса «А» площадью 40,4 тыс. кв. м, который строится на федеральной трассе «Дон» компаниями «Сота» (осуществляет брокеридж проекта) и «Авирон» (структура группы «Продимекс», одного из лидеров отечественного сахарного рынка). Аналитики оценивают инвестиции в объект примерно 40 млн евро. Первую очередь «Аэробуса» планируется сдать в эксплуатацию в конце лета. Работы ведутся согласно плану, отступлений от расчетных сроков пока нет.

Де-факто вступивший в строй терминал Воронежской логистической компании заполняется арендаторами, находясь не в 100%-ной готовности. Пока там не завершены работы по прокладке инженерной инфраструктуры. Тем не менее участники рынка утверждают, что объект «забит арендаторами под завязку». Но если в будущем своих центров в Воронежской логистической компании и «Продимексе» достаточно уверены, то многие другие фирмы, имевшие амбиции по вхождению на рынок, от них временно отказались. В частности, отложенными на неопределенный срок оказались амбициозные замыслы ОАО «Ликеро-водочный завод (ЛВЗ) „Бутурлиновский“ ориентировочной стоимостью $150 млн. Компания намеревалась построить терминал на 100 тыс. кв. м в Новоусманском районе, на пересечении трассы «Дон» и Саратовской автодороги. Однако в ЛВЗ развитие логистического направления в итоге посчитали нецелесообразным и, как декларируется, сосредоточились на развитии профильного бизнеса. Дальше заявления о намерениях дело не пошло и у группы «Евразия Логистик». Компания собиралась построить логоцентр площадью 250 тыс. кв. м в одном из черноземных регионов. Изначально речь шла о Липецкой области, но затем компания переориентировалась на Воронеж. В реальности строительство начато не было. Также не ведется активных работ по возведению заявленного в прошлом году воронежскими властями логоцентра класса «А» на базе железнодорожной станции Придача на левом берегу областного центра. ОАО «Российские железные дороги» предполагало построить там на месте хранилищ для нерудных материалов терминал на 70 тыс. кв. м с оценочной стоимостью 3 млрд рублей.

В результате на региональном рынке качественной складской недвижимости фактически есть один крупный игрок – Воронежская логистическая компания. По мнению экспертов, для полного насыщения рынка достаточно 50 тыс. кв. м складов класса «А» и «В+». Как минимум два ближайших года из-за кризиса никаких новых реалистичных проектов по строительству логоцентров в Воронежской области ждать не стоит. Рынок основных потребителей их услуг, продуктовых сетей, стагнирует из-за недостатка заемных средств, на которые по большей части сети и развивались. Есть, как мне кажется, такая закономерность – появляется в городе крупный ТЦ, значит, можно смело строить новый склад на 25 тыс. кв. м, хотя оптимально возводить один типичный логоцентр на два средних торговых комплекса.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что потенциальные арендаторы Воронежской логистической компании и «Аэробуса» в условиях кризиса могут предпочесть экономию на издержках и перебраться в более дешевые помещения. Самыми востребованными являются небольшие (по 2 тыс. кв. м) склады класса «В» и «В-». Такую корректировку диктует снижение оборотов компаний, арендующих складские площади, и введение программ по сокращению расходов. Кроме того, простаивание подобных помещений не повлечет серьезных затрат на их содержание, в отличие от помещений класса „А“ и „В+“. Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе ставки на аренду помещений в логоцентрах будут снижаться. Большинство объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, инвесторы доведут до конца. А вот проекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2010 год, вряд ли будут реализованы в срок и в полном объеме.

Между тем местным участникам рынка складской недвижимости приходится искать арендаторов вопреки складывающимся в кризисной ситуации трендам. Главный из них – переход с распространенного ранее строительства так называемых спекулятивных комплексов, возводившихся с расчетом на постоянный рост оборотов тех же продуктовых сетей, а следовательно, их потребностей в складах, к схеме build-to-suit. Она фактически предполагает выход строительной техники на площадку только при наличии железных договоренностей с арендаторами минимум половины объекта. Сами центры при такой системе возводятся исходя из запросов конкретных арендаторов. Концепция build-to-suit более трудоемка, но, что крайне важно в нынешней экономической ситуации, обеспечивает гарантированный спрос на возводимый логоцентр. Примером такого подхода можно считать строительство дистрибуционного центра «Parkridge Шереметьево» под Москвой (общая площадь по проекту – 175 тыс. кв. м), ведущееся Parkridge Holdings. Компании удалось найти нескольких клиентов на часть первой фазы проекта – около 40 тыс. кв. м (общая площадь первой фазы – 70 тыс. кв. м). Причем для одного из них Parkridge готов построить помещение с учетом специфики хранения продукции арендатора. Хотя в докризисные времена девелопер едва бы согласился на такие условия. Едва ли кто-то рискнет сейчас реализовывать спекулятивные проекты крупных масштабов. Большинство участников рынка будет либо ждать возвращения активности арендаторов, то есть торговых сетей, либо строить логистические центры при наличии конкретного пула операторов.

Кризис, как утверждают многие аналитики, круто изменил ситуацию на рынке и подходы к работе его участников. В прошлом году о возможном сейчас полном отказе от спекулятивного девелопмента говорили немногие. Сама доля build-to-suit в общем объеме строительства складов в России не доходила и до 50%, говорят в консалтинговой компании Colliers International. Впрочем, с таким мнением согласны не все. Эксперты по недвижимости считают наиболее оптимальным не строительство новых центров по схеме build-to-suit, а переформатирование уже имеющихся объектов под требования конъюнктуры. «Строительство логоцентра занимает никак не меньше года. За такой срок ситуация в экономике может поменяться и необходимость в складских комплексах антикризисного формата окажется неочевидной. Поэтому переформатирование части склада под нужды, диктуемые кризисом, менее рискованный и менее затратный вариант.

По словам многих экспертов по недвижимости, воронежские девелоперы уже больше двух лет пользуются элементами технологии build-to-suit. Местные участники рынка гораздо крепче держатся за свои деньги, нежели московские. Без определенного пула арендаторов к фактической реализации проекта они приступают нечасто. Логоцентры класса «А» вряд ли столкнутся с необходимостью серьезных затрат на переформатирование площадей под того или иного клиента. На то он и высший класс логоцентра, чтобы легко и гибко можно было менять конфигурацию его помещений для каждого клиента.

До кризиса дефицит складских помещений в Воронеже отраслевые аналитики оценивали в 500 тыс. кв. м, местные участники рынка считали, что нехватка площадей составляет 250-300 тыс. кв. м. В предыдущие годы дефицит был несколько выше, арендные ставки росли на 25-30% ежегодно.

С начала прошлого года произошло значительное уменьшение объемов торговли. На первом этапе склады были заполнены ранее завезенной продукцией, спрос на которую упал. Однако впоследствии потребность в логистических комплексах сильно уменьшилась. Действующие мощности сейчас не заполнены примерно на треть. В целом сохранили свои объемы компании, торгующие товарами ежедневного спроса, такими как продукты питания или лекарства. Акционеры и руководство компаний требуют от менеджмента сократить издержки, а те идут по самому простому пути – уменьшают количество складов и сокращают персонал. В результате к настоящему времени цены на аренду помещений снизились примерно вдвое – в среднем до 250 рублей за 1 кв. м для складов, позиционирующих себя в классе «В». Фактически ставки на аренду складских помещений сравнялись с издержкам на их обслуживание.

Ряд экспертов считают, что проблемы регионального рынка в будущем только усугубятся. Учитывая текущую ситуацию со сбытом, вероятно, снижение спроса будет ощущаться не менее чем в течение года, даже если финансовый кризис не получит развития. В настоящий момент арендаторы предпочитают оплачивать хранение товаров, вместо того чтобы сбывать их с дисконтом, однако рост складских издержек в любом случае вынудит ритейлеров как минимум ограничить закупки, а затем и отказаться от части арендуемых площадей. И все же перспективы развития для высококлассных логоцентров, по мнению экспертов, есть: по итогам кризиса, вероятно, увеличится доля рынка, занимаемая крупными сетевыми ритейлерами и торговыми центрами, а для них дешевые склады неприемлемы. В долгосрочной перспективе выгоднее склады класса „А“ и „В+“.

Цены предложений? на производственно – складскую недвижимость в г. Нововоронеж и его пригородах находятся в диапазоне от 5 000 до 28 000 рублей за 1 кв.м. общей площади строений, однако в данной стоимости заложена стоимость земельного участка, входящего в состав предлагаемых объектов. В случае если реализовывается объект большей площади, цена предложения существенно ниже средней стоимости предложений с меньшей площадью, в некоторых случаях на порядок. В случае, когда у сторон есть взаимное желании совершить сделку, собственник готов идти на дисконт от 20% до 50% от первоначальной заявленной цены.

Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 40 км от Воронежа, сейчас составляет 150 рублей – 400 рублей за кв.м. Стоимость прав аренды земельного участка промышленного назначения, расположенного на таком же удалении, составляет 100 рублей – 350 рублей за кв.м. Во многих случаях цена не влияет на размер участка, на рынке множество предложений от 5 га до 100 га. Например, можно купить 1 га по 150 руб.за кв.м, что очень дешево. При этом собственник земельных участков готов идти на дисконт в размере 15% до 30%.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом :


- транспортные подъездные пути – 15-20 %;
- электроэнергия – 15-25 %;
- газоснабжение – 15-25 %;
- остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5-15%.

Стоит добавить, что пессимистические прогнозы могут не сбыться благодаря госпомощи. Речь идет о зимней Олимпиаде-2014, которая должна пройти в Сочи. Воронежская область, скорее всего, станет одним из основных транзитных регионов, через которые будет проходить снабжение олимпийских объектов всем необходимым. В таком случае, по мнению экспертов, конъюнктура регионального логистического рынка может измениться радикально. Могут появиться складские проекты сроком окупаемости четыре-пять лет. Терминалы для снабжения Сочи могут приносить прибыль года два до Олимпиады. Затем возможно их перепрофилировать, к примеру, под цеха предприятий, хотя последние годы промышленные объекты, наоборот, становились складами. Олимпиада может подпитать региональный логистический рынок и помочь ему выдержать спад спроса со стороны торговых сетей. А после 2014 года, возможно, наметится рост экономики, люди снова начнут не просто рассматривать полки магазинов, а покупать то, что на них стоит. Спрос на склады в таком случае снова возрастет.


?Для анализа рынка использовались текущие предложения о продаже данных объектов и консультации в ведущих специалистов рынка коммерческой недвижимости г.Воронеж («Недвижимость и кредит» тел. (4732) 20-80-90, 20-80-80, АН «Солнце», тел. (4732) 604-304, «Адвекс недвижимость» тел. (4732) 72-03-43)

Вернуться к списку.

Наверх