Обзор рынка торговых помещений Москвы по итогам 2007 года

 

Источник: http://www.arendator.ru/articles/2/art/20485/

 

Рынок торговых помещений в 2007 году развивался скорее качественно, нежели количественно. Объемы ввода новых площадей оказались ниже запланированных, но обеспечили прирост рынка почти на 14%. Развиваются новые форматы, на рынок выходит все больше новых игроков, как девелоперов, так и торговых сетей. Mirland Development совместно с X5 Retail Group анонсировала проект строительства офисно-торгового центра на пересечении МКАД и калужского шоссе, где торговая площадь составит 75 тыс. кв.м. Такие крупные международные ритейлеры как Carrefour, Selgross Cash&Carry, Home Center, H&M заявили о выходе на российский рынок. Прошлый год был отмечен укрупнением масштабов торговых центров, площадь большинства объектов, о строительстве которых было заявлено в 2007 году, превышает 100 тыс. кв.м. 

В 2007 году на первый план выходит строительство торговых центров в составе многофункциональных комплексов, развитие этого направления отмечено как в Москве, так и в регионах. Первым таким примером в Москве стало открытие в 2007 году торгового центра класса «люкс» в многофункциональном комплексе Lotte Plaza

 

Предложение 

За 2007 год было введено в эксплуатацию около 325 тыс. кв.м качественных торговых площадей , и на начало 2008 года общее предложение составляет 2 313 тыс. кв.м. за 2007 год общий объем предложения качественных торговых площадей увеличился на 13,8%, но прирост площадей за 2007 год составил меньше, чем за 2006 год, когда новое предложение на рынке составило 351 тыс. кв.м. Таким образом, темп прироста качественных торговых площадей сократился на 8%. Это вызвано тем, что открытие большинства крупнейших объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию, было перенесено на следующий год. На рынке наблюдается децентрализация строительства торговых площадей, в основном активно осваиваются участки ТТк-МкАД, а также ближайшее Подмосковье. Активно развивается строительство торговых центров в составе многофункциональных комплексов, за 2007 год доля в общем объеме введенных в эксплуатацию торговых площадей составила 14,5 %. («Ситидел», «Шереметьевский», Lotte Plaza). Необходимо также отметить тенденцию развития на рынке торговой недвижимости торговых центров класса «люкс», удельный вес которых в общем объеме нового строительства 2007 года составил 26, 9%. 

 

Спрос 

В течение 2007 года спрос на качественные торговые площади сохранялся на высоком уровне, на рынке наблюдалось значительное превышение спроса над предложением, все новые объекты были полностью сданы к моменту открытия, уровень вакантных площадей снизился в 2 раза по сравнению с 2006 годом и составляет менее 1%. Такой острый дефицит связан с нехваткой качественных торговых площадей, а также с тем, что все больше и больше ритейлеров выходит на рынок, то есть существующее предложение не способно покрыть весь необходимый спрос, который постоянно растет. Наибольший спрос наблюдается на торговые площади 50-250 кв.м и составляет 61% в общем объеме, растет доля спроса на маленькие площади блоками менее 50 кв.м (15%), которые занимают, как правило, сервисные арендаторы (химчистка, ремонт обуви, фотосалон и т.п.), такой рост объясняется тем, что в условиях усиления конкуренции на рынке торговых площадей девелоперы все больше ориентируются на покупателя, а наличие в торговом центре сервисных арендаторов позволяет увеличить спектр предоставляемых услуг и, таким образом, является удобным для покупателя. Также необходимо отметить возрастающий спрос на большие площади от 3 000 кв.м. и более, которые предъявляют якорные арендаторы – продуктовые гипермаркеты, операторы бытовой техники и.т. п. Растущий спрос на такие площади вызван появлением на рынке все большего количество крупных международных торговых операторов (Carrefour, Home Center). 

 

Ставки 

В 2007 году наблюдался существенный рост ставок на качественные торговые площади. За 2007 год средняя базовая арендная ставка на качественные торговые площади выросла на 14,6% и на конец года составила 2050 $/кв.м/год. Такой бурный рост пришелся на 2 квартал 2007 года, это вызвано выходом на рынок нескольких торговых центров класса «люкс» («Времена года», Lotte Plaza), произошел рост максимальных арендных ставок, что в свою очередь повлияло на рост средней арендной ставки. Также по итогам 2007 года можно отметить рост арендных ставок для якорных арендаторов. Это связано с усилением их конкуренции на рынке, появляется все больше торговых операторов, способных выступать в качестве якорных арендаторов в торговых центрах. 

Тенденции 2007 года: 

• Превышение спроса над предложением

• Укрупнение формата торговых центров ( от 100 000 кв.м)

• Развитие сетевых форматов торговых центров

• Активное строительство торговых центров класса «люкс» 

• Децентрализация торговых центров 

• Активное строительство за пределами МКАД 

• Активное освоение подземного пространства 

• Строительство торговых площадей в составе многофункциональных комплексов 

• Увеличение доли строительства специализированных торговых центров 

• Увеличение количества нестандартных торговых центров

Например, холдинг SKM Group предложил строить многофункциональные комплексы над дорожными развязками, первые проекты планируется разместить на Юго-западе и Востоке Москвы.

 

Прогноз на 2008 год: 

• Рост арендных ставок до 10%

• Объем введенных в эксплуатацию качественных торговых площадей в 2008 году составит около 800 000 кв.м,

• Продолжение децентрализации

• Сохранится дефицит торговых площадей

• Появление на рынке новых форматов торговых центров (outlet center, strip mall)

• Активное развитие формата магазинов «у дома»

• Продолжение сделок M&A среди сетевых ритейлеров из-за усиления конкуренции

• Активное развитие инвестиционного рынка

• Развитие сетевого девелопмента

• Появление новых игроков рынка (H&M, Wal Mart) 

Наверх