Обзор рынка складских помещений Москвы по итогам 2007 года

Источник: http://www.arendator.ru/articles/2/art/20485/

 

2007 год можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей по России составил около 1,1 млн. кв.м, из них около 900 тыс. кв.м пришлось на Московский регион. Одним из знаковых событий прошедшего года стало полное завершение строительства логистического комплекса «МЛП-Ленинградский терминал» общей площадью 200 тыс. кв.м, запущенного в 2004 году. В тоже время необходимо отметить завершение строительства 1 фазы логистического комплекса «Северное Домодедово», общая площадь которой составила 558 тыс. кв.м., что является наибольшим объемом введенных площадей в рамках одного проекта. 

Общий рост внешнеторгового оборота, активная экспансия новых торговых компаний, высокий спрос и масштабные объемы строительства, а также появление на рынке все большего количества новых профессиональных девелоперов – все это обуславливает столь динамичное развитие складского сегмента. Разрыв между спросом и предложением уменьшается, на рынке появляется конкуренция между проектами, а также небольшая доля свободных площадей, готовых к въезду. 

 

Предложение 

За 2007 год было введено в эксплуатацию около 900 тыс. кв.м качественных складских площадей, что практически в 2 раза превышает показатель прошлого года, и таким образом общее предложение составляет 3 млн. кв.м, а общий прирост составил 43%. 

Объем качественных складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 года, составлял около 1,5 млн. кв.м. Однако этот объем не был введен полностью. Ввод объектов переносился на разные сроки в зависимости от фактической готовности объектов. Таким образом, реальный уровень ввода составил 67% от заявленного объема. Динамичное развитие, связанное с сохраняющимся превышением спроса над предложением качественных складских площадей, продолжается. Новое предложение спекулятивных складских площадей было полностью поглощено. Прирост качественных складских площадей в первом полугодии 2007 г. оказался не столь активным: было введено порядка 110 тыс. кв.м. качественных складских площадей. Во втором полугодии ситуация на рынке заметно изменилась: в эксплуатацию было введено около 790 тыс. кв.м. 

Основной объем нового предложения приходится на Южное и Юго-западное направление. Существенно меньший объем предложения приходится на Север и Северо-запад. 

Наиболее значимое и перспективное направление с точки зрения строительства складов – Северное-западное, в связи с тем, что Ленинградское шоссе соединяет Россию с западной Европой и через это шоссе осуществляется значительная часть товарооборота. Также необходимо отметить Южное и Юго-Восточное направления. Важными факторами, влияющими на решение девелоперов рассматривать данные направления для строительства складских комплексов, являются транспортная доступность и возможность размещения логистических объектов для организации дистрибуции в регионы России. кроме того важную роль сыграло наличие свободных земельных участков, подходящих для строительства крупных объектов. западное направление также интересно для инвестиций в связи с нехваткой качественных складских помещений на развитых федеральных трассах, позволяющих обслуживать как Москву, так и регионы, обрабатывать поступающий грузопоток из европейских стран, Белоруссии и Украины. 

           Спрос 

В 2007 году наблюдался высокий спрос на качественные складские помещения, о чем свидетельствует крайне низкий уровень вакантных площадей: на класс А - менее 1%, на класс В – 3%. Подавляющее большинство качественных складских комплексов сдается в аренду на стадии строительства. Очень небольшое количество площадей остается вакантными по завершению строительства, заполнение которых происходит в течении последующих 1-2 месяцев. 

Основной объем спроса приходится на склады класса А, где размер запрашиваемой площади варьируется от 2,5 тыс. до 50 тыс. кв.м. Существующие складские проекты в основном способны удовлетворить спрос на блоки от 5 тыс. или даже 10 тыс. кв.м, и только единичные девелоперы предлагают блоки от 2,5 тыс. кв.м. 

Основные группы арендаторов, формирующие основной объем спроса: 

1) Западные и российские логистические операторы, такие как LT-Терминал, НЛк, Kuehne+Nagel, Relogix, Tablogix, Avalon, РЛС, FM Logistics, позиции которых значительно укрепились в связи с ростом масштабов деятельности западных и российских розничных сетей, ориентированных на широкое привлечение услуг 3PL провайдеров. большое влияние имеет выход новых логистических операторов на рынок, таких как Smart 
Logistic Group.

2) Розничные сети, осуществляющие логистику самостоятельно. 

3) Торговые и производственные компании. 

Наибольший спрос предъявляется на складские помещения от 10 тыс. кв.м., он составляет половину от общего объема спроса, сохраняется стабильный спрос на блоки 5 тыс. – 10 тыс. кв.м. 

           Ставки 

Сохранение растущего спроса на качественные складские помещения, а также рост стоимости строительства вызвали рост арендных ставок, за 2007 год он составил более 8% - с $120 за кв.м. в год до $130 за кв.м. в год. Также наблюдается рост эксплуатационных расходов, что вызвано ростом расходов на обслуживание складских комплексов

Тенденции 2007 года: 

• Появление конкуренции между проектами;

• «Расслоение» ставок аренды в зависимости от объема, срока, качества арендатора;

• Увеличение количества проектов сетевого девелопмента;

• Увеличение числа крупных складских проектов общей площадью от 300 тыс. кв.м, 
соответствующих международным стандартам, укрупнение их масштаба;

• Рост стоимости строительства;

• Избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта; 

• Высокая инвестиционная активность, постепенное снижение ставок капитализации, выравнивание московских и региональных показателей. 

• Увеличение сроков аренды, нормой для рынка становятся сроки 7-10 лет 

• Рост спроса на высококачественные логистические услуги, арендаторы более требовательно относятся к выбору складских помещений 

• Начало формирования в России единой транспортно-логистической сети вследствие активной региональной экспансии крупных девелоперов 

Прогноз на 2008 год: 

• Усиление конкуренции между объектами из-за увеличения предложения, но при этом дефицит качественных складских площадей по-прежнему сохранится

• Сохранение дефицита качественных складских площадей на Северо-западном направлении 

• Активное развитие регионального рынка 

• Рост арендных ставок на качественные складские помещение в пределах 5-10% в связи с ростом стоимости строительства, а также превышением спроса над предложением 

• Развитие спроса, обусловленное укрупнением торговых компаний, общим экономическим развитием и ростом объемов розничной торговли 

• В 2008 году заявлено к вводу в эксплуатацию около 1,4 млн. кв.м качественных складских площадей, но поскольку сроки ввода часто переносятся, реальный объем качественных складских площадей может составить порядка 60% от запланированного 

• Увеличение инвестиционной активности как в Москве, так и на региональных рынках 

Наверх