Обзор рынка офисных помещений Москвы по итогам 2007 года

 

Источник: http://www.arendator.ru/articles/2/art/20485/

Состояние рынка. Итоги года 

В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие, сохраняя наибольшую долю среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию площадей, а также совокупный объем заключенных сделок продолжает расти. Офисный рынок продолжает развиваться и качественно. Наблюдается как укрупнение масштабабизнес-центров, так и активное строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов. Появился новый формат – EPOB (Executive & Private Office Building). Такая концепция предполагает наличие офисов исключительно для топ-менеджмента крупных, как правило, международных компаний. Первое такое офисное здание на московском рынке – Four Winds Plaza. Наиболее значимыми событиями рынка офисной недвижимости 2007 года стало открытие следующих бизнес-центров: «башня на Набережной» (здание С), расположенного на территорииделового центра «Москва-Сити», Lotte Plaza в центре Москвы на пересечении Садового кольца и Нового Арбата и бизнес-парк «Химки», первая очередь которого также была сдана в этом году. В 2007 году началось строительство самого высокого здания в Европе – многофункционального комплекса «Россия» на территории «Москва-Сити» общей площадью 520 тыс. кв.м и высотой 118 этажей. Необходимо отметить, что бизнес-парк «Химки» символизирует сразу все тенденции офисного рынка – децентрализацию, освоение территорий за пределами МКАД, укрупнение формата, многофазность. На рынке офисной недвижимости наблюдался заметный рост арендных ставок. В наиболее престижных районах Москвы увеличение составило 40-45%, чего не происходило за последние десять лет. Например, в 2006 году этот показатель вырос на 15-20%. Необходимо также отметить выход многих девелоперов на IPO и увеличение спроса на инвестиционные проекты. 

«Запрет на строительство офисных зданий в центре столицы несомненно отразится на арендных ставках. В ЦАО они будут расти. Предложение новых офисных объектов значительно уменьшится, однако только после того, как будут завершены все заявленные и находящиеся на стадии строительства объекты. Следовательно, соотношение спрос-предложение будет меняться в сторону возрастающего спроса, так как новых объектов не будет построено», - считает Рубен Алчуджян

Предложение 

В 2007 году на рынок офисной недвижимости Москвы вышло около 1,5 млн. кв.м. качественныхофисных площадей, что почти на 50% превышает показатели 2006 года. На конец 2007 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составило 7,2 млн. кв.м. 

На рынок вышли такие крупные объекты, как «Город Столиц», «башня на Набережной» , Four Winds Plaza , «Легион III», «Арт Плаза», «Луч» и другие. В 2007 году на рынке офисных площадейнаблюдалось усиление децентрализации. Основное строительство ведется на участках, расположенных между ТТк и МкАД. Активно осваивается север Москвы, бизнес-центры строятся вдоль таких крупных магистралей, как Ярославское, Дмитровское, Алтуфьевское шоссе. Продолжается формирование новых деловых районов («большой Сити», деловой район в Мякининской пойме), продолжается редевелопмент промзон, активно развивается формат бизнес-парков за пределами МКАД (бизнес-парк «калужский», North-West Tower в Мякининской пойме, Forum Quarters на киевском шоссе). Децентрализация связана не только с тем, что найти свободные участки в центре города практически невозможно, но и с постановлением Правительства Москвы, запрещающим строительство административных и офисных зданий в центре города.


Спрос 

Сохранение высокого уровня спроса на качественные офисные площади в течение 2007 года было обусловлено продолжившимся ростом экономики страны, развитием всех сегментов бизнеса, а также выходом на российский рынок новых крупных иностранных компаний. Несмотря на рост предложения, в Москве сохраняется дефицит качественных офисных площадей, уровень вакантных площадей составляет от 2,5 до 4% в зависимости от месторасположения. 

Основная доля спроса приходится на офисные площади от 150 до 300 кв.м и составляет 35% от общего объема спроса. Сохраняется устойчивый спрос на блоки от 300-500 кв.м (25%). Необходимо отметить, что возрастает спрос на средние площади от 1 000 кв.м (10%), что связано с расширением компаний на рынке, которым становятся необходимы все большие офисные пространства. 

На рынке офисных площадей наметилась тенденция к увеличению сроков аренды: для офисных площадей класса А сроки аренды начинаются от 7 лет (ранее 5 лет), для офисных площадейкласса В – от 5 лет (ранее 3 года). 


Ставки 

В 2007 году в офисном сегменте наблюдался бурный рост арендных ставок на качественныеофисные площади. Ставки аренды в среднем выросли на 25% , что значительно превышает показатели 2006 года. Для сравнения в 2006 году подорожание в среднем составило 13-15% наофисные помещения класса А и В. Основная причина роста арендных ставок заключается в превышении спроса над предложением, вследствие чего наблюдается низкий уровень вакантных площадей. Также свою роль сыграли падение курса доллара и растущая заинтересованность западных фондов в приобретении качественных офисных площадей. В развитии рынка офисной недвижимости столицы в 2007 году можно выделить несколько стадий. В начале года – бурный рост цен, который начался еще в 2006 году, далее – период стабилизации, продлившийся всего несколько месяцев, и в конце года – положительный тренд, сопровождавшийся умеренным ростом цен. 

 

Тенденции 2007 года:

 

•Заметный рост арендных ставок 


•Преобладание спроса над предложением 


•Децентрализация офисных объектов 


•Увеличение размера максимальной и средней арендуемой площади 


•Комплексное освоение территорий 


•Формирование субрынков 


• Высокая инвестиционная активность, со стороны как российских компаний, так и международных фондов. Увеличение объема сделок на этапе строительства по предварительным договорам аренды. 

 

Прогноз на 2008 год: 


• Строительство офисных площадей в составе многофункциональных комплексов 


•  Глобализация офисных объектов и их строительство за пределами города: развитие бизнес парков, редевелопмент промзон, формирование новых деловых районов 


• Увеличение количества инвестиционных приобретений на офисном рынке

 

• Рост ставок на качественные офисные помещения на 10-12% 

 

• Общий прирост офисных площадей на конец 2008 года составит около 1,7 млн. кв.м 


• Возможен пересмотр классификации существующих объектов в сторону понижения их класса

 

• Продолжение формирования субрынков 


• Увеличение объема инвестиций приведет к постепенному снижению ставки капитализации.

Наверх